Les investisseurs immobiliers ont été massivement purgés du marché français.

Pourquoi ? Parce que le HCSF est allez mettre son nez dans les affaires des particuliers !

Le calcul au différentiel à presque disparu et le taux d’endettement maximum pour les particuliers est de 35 %.

Donc au bout de 3 achats on est bloqué.

Mais il existe une solution : La SCI

Attention : ce type de montage est valable sur des stratégies patrimoniales et de “cashflow”

1.Pourquoi la SCI ?

1.1 La responsabilité illimitée de la SCI

L’avantage pour le banquier de la SCI est la responsabilité illimité qu’elle procure.

Donc, en cas de défaut sur les remboursement des mensualités, elle pourra aller chercher les associés.

Ce qui n’est pas le cas avec les autres formes juridiques ( sas, sarl, … ) qui présente une responsabilité limitée

Donc, les banques financent beaucoup plus facilement les projets en SCI que les autres structures.

L’accessibilité au crédit est très importante pour vos futurs opérations.

La banque considère que c’est quasiment du NOM PROPRE.

1.2 L’Association

Pour monter une SCI, il faut être 2 associés.

Vous pouvez vous associer avec une personne physique ou morale.

Astuce, essayez de vous associer avec quelqu’un de votre famille. Pourquoi ? Statistiquement, il y a moins de litige entre un père et sa fille qu’entre deux amis. Donc la banque financera beaucoup plus facilement.

Par ailleurs, votre capacité d’endettement peut être décuplée si votre associé présente une situation financière favorable.

Par ailleurs, vous pouvez également vous associer à votre entreprise dans la mesure où vos deux derniers bilans sont bons ( bénéfice, salaire, … )

En bref, votre santé financière et celle de votre associé va démultiplier vos capacités à lever des fonds bancaire.

2.POURQUOI l’IS

2.1 La flexibilité

L’IS ( Impôt sur les sociétés ) va vous permettre de multiplier les opportunités.

Votre Immeuble possède une cellule commerciale et vous voulez faire de la LCD. Vous pouvez !

Vous pouvez donc louer vos biens meublés !

Si vous êtes à l’IR, vous êtes limité à 10% des revenus globaux de l’opération.

2.2 L’Opacité

Une SCI à l’IS tourne sur elle-même. Elle a sa propre fiscalité, ce qui n’est pas le cas de l’IR.

L’endettement est donc limité à l’opération et non votre situation. Donc, vous pouvez multipliez vos opérations

Vous obtenez des financements professionnels et non personnel donc pas de HCSF, donc pas de 35%.

Qui dit financement professionnel, dit conseiller bancaire professionnel. Votre conseiller va donc avoir 100 clients au lieu de 500.

Au lieu de vendre votre situation personnelle à votre banquier, vous vendez votre projet.

2.3 La Stabilité

Les impôts à l’IS ne bougent presque pas.

Le statut LMNP tend à être massacré et la CGS-CRDS a une tendance haussière.

La fiscalité est beaucoup plus stable. On parle de l’impôts des sociétés.