Hello amis investisseurs,

Aujourd’hui, petit post inspiré par la super newsletter SNOWBALL qui a fait l’effort de faire un récap concernant la fiscalité lors qu’on est propriétaire et qu’on loue son bien immobilier.

Bien évidemment, il ne parle pas que de cet actif, si vous en voulez plus je vous laisse aller voir l’article complet ICI.

La fiscalité diffère selon son régime fiscal choisi et son mode d’exploitation.

Pour prendre mon exemple, actuellement, je suis en LMNP et je loue mon appartement de METZ en LCD.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

Selon le mode d'exploitation du bien, il existe différents régimes fiscaux. 

Location nue : micro-foncier ou régime réel

En location nue, tout dépend du total de loyers annuels perçus.

S'il ne dépasse pas 15 000 €, vous pouvez choisir l'option "micro-foncier", un régime simplifié qui dispense de déclaration spécifique. 

Il faudra simplement reporter le montant des loyers perçus sur la déclaration de revenus. Vous serez imposés sur 70 % de ce montant. En effet, le micro-foncier offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus, correspondant aux charges. 

Sinon, vous pouvez aussi choisir d'opter pour le régime réel afin de déduire vos charges au réel (travaux, intérêts d'emprunt, assurance, etc.), mais ce choix est irréversible pendant trois ans. 

⏭️ Si vous dépassez 15 000 € de loyers annuels, vous basculez automatiquement sur le régime réel.

Au régime réel, il n'y a plus d'abattement forfaitaire, mais une photographie plus précise de la réalité. Vous devrez remplir une déclaration et vos charges seront déductibles de vos revenus, pour déterminer le "résultat foncier net". 

L'objectif étant de créer ce que l'on appelle du "déficit foncier" pour gommer au maximum l'imposition. 

KESAKO le déficit foncier ?

Il faudra soustraire des loyers toutes les charges déductibles.

En voici une liste non exhaustive :

Si le résultat est négatif, bingo ! Vous avez constaté un déficit foncier. 

Il est déductible de votre revenu global et reportable sur les années suivantes, dans une certaine limite détaillée ici et avec un plafond relevé pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique.

Si le résultat est positif, c’est sur cette base que s’appliquera l’impôt avec le calcul suivant : votre pourcentage de TMI (taux marginal d’imposition) + les 17,2 % de prélèvements sociaux.

Location meublée (LMNP) : micro-BIC ou réel 

Il arrive souvent que des propriétaires passent de la location nue à meublée pour bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP (Loueur meublé non professionnel). 

Ce statut est accessible si les loyers perçus représentent soit moins de 23 000 € annuels, soit moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.

Si vous faites de l’immobilier locatif votre activité principale, vous ne pourrez pas bénéficier du LMNP et passerez sous statut LMP, qui a d’autres particularités, que nous n’allons pas traiter ici. 

En LMNP, vous avez également le choix entre deux régimes. 

On va distinguer les loyers déclarés des loyers imposés (ou “base imposable”). Plus ces derniers seront faibles, plus l’impôt sera faible. 

L’objectif est donc de réfléchir au régime le plus pertinent pour minimiser les loyers imposés. 

Vous allez pouvoir déduire de vos loyers les charges que vous payez. Et il sera aussi possible de retirer un montant correspondant à un amortissement du bien et/ou des meubles avant calcul de l’impôt.

Comment fait-on cela ? Eh bien, c’est là que l’expert-comptable intervient !

=> Moi je fais appel à AMARRIS IMMO qui font un super job sur un domaine que je n’aime pas et que je trouve complexe.

Et si vous êtes intéressés par leurs services, faites moi en part.

=> En LCD, il sera souvent plus intéressant de passer au régime réel car vous allez avoir dépenses mensuelles pour entretenir votre bien mais vous pourrez également les travaux de rénovation, de réparation durant l’année.

Cela demande une rigueur pour rassembler les devis, factures, etc.. mais ce n’est pas négligeable car au final, on peut ne pas payer d’impôts, si on se trouve en déficit foncier (voir plus haut).

Une fois la base imposable déterminée, le calcul de l’impôt est le même que pour la location nue (% TMI + 17,2 % de charges sociales).

[MISE À JOUR 2025] Depuis la précédente édition spéciale impôts en 2023, le changement majeur est lié à la réforme du LMNP, qui était dans le collimateur de l'État depuis de nombreuses années.

Comme on disait plus haut, en louant un bien meublé, vous pouvez opter pour le régime réel. Ce régime permet d’amortir le bien, c’est-à-dire de déduire une partie de sa valeur chaque année des loyers imposables.

Résultat : très peu d’impôts pendant la durée de détention.

Le gros avantage du LMNP, qui en faisait une niche fiscale, c’était qu’à la revente, cet amortissement n’était pas réintégré dans le calcul de la plus-value.

Un vrai cadeau de la part de l’État, mais cette époque est désormais révolue.

💡 Voici ce qui a changé pour la fiscalité

Le gouvernement a durci le régime micro-BIC (l’abattement forfaitaire), surtout pour la location courte durée.

- Meublés de tourisme classés : abattement fiscal réduit de 71 % à 50 %, plafond abaissé de 188 700 € à 77 700 €.

- Location courte durée non classée : abattement réduit de 50 % à 30 %, plafond abaissé de 77 700 € à 15 000 €.

- Location meublée longue durée : pas de changement, abattement maintenu à 50 % jusqu’à 77 700 €. Ces mesures s’appliqueront à partir des revenus 2025, donc lors de la déclaration fiscale de 2026.

💡 Ce qui a changé à la revente :

L’amortissement devra désormais être réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

En résumé, vous paierez plus d’impôts si vous revendez un bien amorti. L’impact est surtout fort si la revente est rapide (avant 10 ou 15 ans), car les abattements pour durée de détention seront faibles. Voici les abattements en fonction des durées de détention :

TIPS : Pensez long terme = Si vous voulez acheter un bien pour le louer, pensez votre stratégie pour le conserver le plus longtemps possible.

Conclusion

Cela peut paraitre difficile à comprendre mais il suffit de rester informé. C’est pour ça que je suis abonné à des newsletters et que je fais appel à des professionnels pour m’aider dans la gestion de mon bien.

Justement, je suis en train de créer un nouveau produit dans lequel je vais notamment lister tous les professionnels avec qui je travaille et que je recommande mais pas que….

SI vous êtes intéressés, n’hésitez pas à me laisser un commentaire pour savoir dans quel domaine vous seriez intéressés de connaitre des pro.

Dans tous les cas, ce document sera vivant et évoluera déjà par mon parcours personnel.

Je vous rappelle aussi que si vous voulez voir à quoi ça ressemble de gérer un bien en LCD, je vous laisse aller voir ma playlist VLOG METZ sur ma chaîne YT LEGAR IMMOBILIER.

Une nouvelle fois je remercie la newsletter Snowball pour ce rappel de la fiscalité sur les investissements immobiliers.

Merci de me suivre

Bonne journée !

Laurent de LEGAR IMMOBILIER